经济走势跟踪
The Pursuit of Economic Trends
2006年第8期（总第638期） 2006年2月7日（星期二）
国家社会科学基金重大项目《社会主义市场经济中经济周期基本理论和实践研究》课题组
中国社会科学院B类重大课题《经济走势跟踪与研究》课题组
中国社会科学院经济研究所与海通证券有限公司《经济走势跟踪》联合课题组
经济热点分析
2006年房地产业将开始调整？
房地产业的健康发展，一直是人们关注的焦点问题，2006年对于房地产业来说也是至为关键的一年，最近各研究机构和学者纷纷对房地产业的发展趋势和房地产市场的走势进行了分析，我们综合了其中的主要观点供读者参考。
发改委宏观研究院：房地产业2006年可能加速回落
发 改委宏观研究院最近完成了一份报告，在发表于1月12日的《中国证券报》上的这份由王小广等撰写的报告作出如下判断：本轮房地产周期的高景气繁荣期已经结 束，在2005年下半年进入中期调整期；预计今年下半年可能进入加速回落期，有望出现房地产销售增长的“拐点”；房价增幅将继续回落，高档住房价格增幅的 回落幅度要大于中低档住房；一批中小房地产商将会被淘汰，导致银行不良资产增加；调整将会持续较长时间，期待一两年后重新高涨并不现实。因此报告建议采取 “三不”政策，即不松土地偏紧政策、不松信贷政策、不松税收政策，防止房地产泡沫转头重来。
一、近期房地产业发展存在三大问题
1. 住宅供给结构不合理问题仍然相当严重。1999年至2004年的6年间，住宅投资年均增长27.2%，而经济适用房投资年均增长仅14.4%；1999年 经济适用房投资占全部商品住宅投资的比重为16.6%，2004年则降到6.9%，下降近10个百分点。最近几年，在房地产暴利增长的环境中，经济适用房 投资增长基本停滞。2.房地产真正的“软着陆”还未实现。报告认为房地产市场“被操纵”的力量仍然很强，由于存在市场操纵因素，目前房地产真正的软着陆还 未实现。而且有被继续操纵的可能，今后要防止的是房地产未调整到位时过早地放松对房地产泡沫发展的控制，重新吹起新一轮房地产泡沫。3.住宅空置率趋于上 升。到2005年9月末，全国商品房空置面积达到1.09亿平方米，同比增长10.8%。
二、2006年下半年，房地产市场可能转入加速回落期，目前处于中期性调整第一阶段
报 告分析：从2000年开始的本轮房地产繁荣到现在已经持续了6年，而上一轮1991-1994年的繁荣持续了4年，但上一轮繁荣的调整期整整达5年之久 （其中三年大调整，两年恢复），基于历史经验，2005年中期开始的房地产增长调整将持续少则3年，多则5、6年，是中期性的调整。调整一旦开始，除了特 殊的外部因素作用外，一般会持续较长的时间，期待一两年的调整重新高涨是不现实的。
不过，新一轮房地产增长调整有三点将不同于上一轮：一 是由于此轮房地产繁荣是建立在住宅大众需求的释放（或者讲住房消费开始进入大众消费时代）基础上，这明显不同于上一轮房地产投资繁荣的主要推动力是非住 宅。因此，其增长的稳定性明显要强一些，即一般不会出现停滞增长的情况。二是此轮房地产的繁荣期相对延长，这部分与房地产发展阶段有关，部分与住宅成为主 要推动力相对稳定有关。因此，调整的时间可能要有所缩短。三是繁荣的普遍化，这次尽管中西部热度弱一些，但所有的地区都进入房地产的繁荣期，是一种整体性 繁荣。
房地产的调整期大概要经历三个阶段，第一阶段，主要是投资增长率的逐步调整，及销售、房价增长的调整，第二阶段，加速回落期，房地 产增长处于相对低迷的状态，景气度降至最低点，第三个阶段，就是房地产开始出现恢复性增长，酝酿新的繁荣期来临。目前正处于第一个阶段，2006年下半年 后可能向第二阶段转变。
此外，报告还认为，二级地区可能出现投资增长的明显回落。并预计，2006年房地产投资增长将降至16%左右，其中东部地区可能将降至15%以下。
三、今年有望出现房地产销售增长的“拐点”
报 告认为，目前房地产的销售增长正从高峰值回落，其中龙头地区中上海和广东两地房地产销售增长率2005年已经出现了明显回落。预计2006年这种调整将向 其他东部地区和中部等地逐步扩散，房地产销售增长的全面调整即将到来。预计2006年房地产销售增长率将由2006年的30%以下降至20%左右。
报 告指出，除北京、广东及一些其他二级地区房价继续较保持高增幅以外，目前全国大多数地区（包括上海和浙江等龙头热点地区）房价增幅已显著回落。北京、广东 等地房价的高位增长带有相当强的补涨性质，也包括一部分投资资金从上海等热点地区转移所形成的一种效应。2006年房价增幅将会进一步回落，原因主要是房 价上涨一旦放慢，自我强化的机制将会减弱，调整将会继续。一些前期炒作过度、房价过高的地区房价将可能出现绝对的下降。
报告预测2006 年房价调整将呈现三个特征：1.高档住房价格增幅的回落幅度要大于中低档住房。2003年三季度后高档住宅价格上涨的幅度持续地快于普通住宅，2005年 第二季度后这种情况发生了转变，即高档住宅价格增长开始慢于普通住宅，2005年第三季度高档住宅价格上涨6.8%，比普通住宅价格增幅7.3%低0.5 个百分点，而2004年第四季度普通住宅价格增幅（11.6%）比高档住宅价格增幅（12.5%）慢0.9个百分点。主要是因为投机性需求主要集中在高档 住宅中，随着投机性需求被市场和政策两方面因素所抑制，其上涨动力将明显不足。2.随着二手房交易成本的上升，二手房交易将走向清淡，使得二手房价格增幅 继续小于新房价格增幅。这种变化发生在今年二季度，预计2006年将保持这一态势。全国二手房交易价格在今年仍然高于新房，但二季度后发生了逆转，二季度 和三季度全国二手房价格分别上涨了7.7%和5.9%，分别比商品新房低0.4个和0.2个百分点。3.由于补涨及相对价格等因素作用，二级地区房价增幅 将继续高于一级地区和三级、四级地区。
报告认为，以上问题将带来银行不良资产增加的后果。
2005年前10个月，房地产 投资资金来源中，国内贷款为2944.46亿元，同比增长15.0%，而且这是在上年同期基数较低（上年同期增长5.9%）的情况下实现的，国内贷款占全 部资金来源的比重由上年的19.5%下降到目前的18.5%；更紧的是其他资金来源（主要包括定金及预收款），前10个月，其他资金来源为7271.86 亿元，同比仅增长13.6%，比2004年增长40.2%回落了26.6个百分点，占比由上年同期的49.9%回落到45.6%，其中定金及预收款为 6042.23亿元，同比增长10.2%，降幅更大。资金供给的“双紧”形势对中小房地产企业来讲将是致命的，特别是那些在房地产发展高峰期进入的一些房 地产开发商，还面临市场价格下跌的风险。因此，不难判断，在房地产增长进入中期性调整的过程中，一批中小房地产商将会被淘汰，并导致银行不良资产的增加。
四、投资增长转折点已经形成。
此 轮房地产增长周期中，投资增长的高点出现在2004年一季度，同比增长41.1%，其中前两个月增长50.2%；之后在内在的市场调整力量及国家宏观调控 政策作用下，缓慢回落。2004年全国房地产投资额为13158.3亿元，同比增长28.1%，比2003年回落1.6个百分点。进入2005年，特别是 5月份后，房地产投资增长呈明显的回落走势，投资增长中期调整的拐点已经形成，可将2005年称之为房地产调整起始年。5月当月房地产投资同比增长 20.3%，比上年同期提高5.3个百分点，比1-4月累计增长率25.9%回落5.6个百分点，其后各月的增长基本在20%左右小幅波动，即房地产投资 到2005年年中后已从过去持续多年30%左右的高增长平台回落到适度快速增长区间，从趋势来讲，有继续回落到下一个台阶调整的内在要求，即月增幅可能回 落到15%左右或更低。预计2005年房地产投资为15920亿元左右，同比增长21%左右，比上年回落7个百分点。这种调整将是中期性，不可能几个季度 或一两年完成，估计将步入3至5年的调整期。
对三大类房地产类型来讲，增长进入中期调整是全面性的，住宅、写字楼和商业营业用房投资增长 已全面回落，但确也存在一定差异。办公楼投资增长的调整力度最大，其次是商业营业用房投资的增长调整。相对而言，住宅投资增长回落要平稳一些，但回落的幅 度也较大。从增长的贡献来讲，住宅投资对全部房地产投资的贡献2005年仍保持小幅上升的态势。从这个意义上讲，所谓房地产的泡沫主要是住宅房地产的泡 沫。办公楼和商业营业用房投资的贡献近两年都是下降的。
2005年房地产业发展与前几年的一个最大不同点是，东部地区房地产投资大幅回 落，而中西部地区房地产投资增长相对稳定，回落的幅度明显要小。2005年以来东部地区房地产投资的大幅回落显示国家宏观调控政策的效果开始显成效。尽管 目前东部地区房地产投资占全部房地产投资的比重仍在2/3左右（2005年1-10月累计投资额占全国的66.7%），但对整个房地产投资增长的贡献率由 上年的69.1%下降到目前的仅54.0%。也正是东部地区房地产投资增长的显著回落及贡献率下降，导致房地产投资明显降温，步入中期调整期。
此 轮房地产繁荣周期中，热度最高的地区要数上海、浙江和北京三地。进入2005年后，三大高热地区投资增长大幅减速。1-10月累计，北京市房地产投资总额 为1038.3亿元，同比下降3.9%，为多年以来的首次负增长，比2004年增幅回落26.4个百分点；上海房地产投资额为1040.4亿元，同比增长 11.2%，比2004年增幅回落19.2个百分点；浙江房地产投资额为1066.2亿元，同比增长19.4%，比2004年增幅回落12.8个百分点。
与 此同时，三大地区占全部房地产投资的比重趋于降低。其中北京减少最大，2003年北京房地产投资占全国房地产投资的比重为11.9%，2005年前10个 月则降至8.8%，浙江房地产占全国的比重小幅下降，上海则保持稳定。龙头地区这种显著增长调整是中国房地产正步入中期性调整的一个重要信号。三大龙头的 增长调整将逐步地向整个东部地区和中西部扩散。未来房地产增长的调整将是一个渐进的过程，但趋势已经形成。
由于滞后效应，2005年二级 房地产地区（占全国房地产投资的第六位至第十位）投资增长仍然较快，其中包括东部的一些省份及中西部一些省份。如山东省，前10个月累计房地产投资总额为 739.74亿元，同比增长37.1%；安徽和四川是中西部省份的代表，前10个月房地产投资分别为349.78亿元和537.28亿元，同比分别增长 48.1%和35.3%。
五、房地产消费有放慢迹象
2005年前10个月，全国商品房销售额为12925.9亿元，同比 增长33.6%，比2004年同期加快1.7个百分点，比同期房地产投资增幅快12个百分点。投资增幅与消费增幅相差10多个百分点，是多年来不多见的。 但报告认为，这种反差现象正好说明未来几年房地产增长的大调整不可避免。
报告指出，在房地产投资明显放慢的情况下，房地产消费仍保持加速 增长的趋势，主要有以下几个原因：第一个原因是增长周期顺序变化。房地产消费和价格的增长是一个相对滞后的增长指标，消费增长的最后加速恰恰是房地产业增 长将进入全面调整的一个信号。第二个原因是房地产商集体操纵供应量增长，形成商品房供应紧张的假象，促进价格继续大幅上涨，从而导致销售增长加速。第三个 原因是扩散效应的作用。2005年商品房销售额的加速增长，一是由于其他一级地区的补涨（如北京、江苏、浙江），二是由于二级地区的滞后增长。一级地区中 北京、江苏具有明显的补涨特征。二级地区的加速增长是一种普遍性滞后性加速增长。第四个原因是增长的转移效应。大量的存量炒房资金在房地产未转入全面性大 幅调整时，会转向其他地区。
报告认为，消费增长的转折点估计在2006年中期会形成，届时，房地产行业将进入全面的调整。
五、房价涨幅逐季回落
房 价增长的拐点显现。随着房地产投资增长的大幅调整及商品房销售进入最后阶段的放量增长，特别是在2005年初国家加强对房地产政策的出台和落实，房价过快 增长的势头得到了抑制，2005年前三季度，全国房屋销售价格指数分别为9.8%、8.0%和6.1%，房价增长开始逐季放慢。如果考虑到商品房销售继续 加速增长这一情况，那么房价增长的“拐点”可进一步得到确认。
统计局数据：我国面临住房过剩风险
根据国家统计局2005年12月发表的最新数据，2005年11月份，“国房景气指数”为101.08，比10月份回落0.02点，比去年同期回落3.53点。
房 地产开发投资分类指数为101.02，比10月份回落0.22点，比去年同期回落2.14点。1-11月，全国完成房地产开发投资13240亿元，同比增 长22.2%。其中，完成商品住宅投资8993亿元，增长22.3%；经济适用住房投资继续下降，前11个月累计完成477亿元，下降8.8%。
本 年资金来源分类指数为100.50，比10月份上升0.12点，比去年同期回落3.36点。1-11月，全国房地产开发企业到位资金17533亿元，同比 增长22.2%点。其中，国内贷款3187亿元，增长16.5%；企业自筹资金6065亿元，增长38.9%；利用外资222亿元，增长23%。
土地开发面积分类指数为94.96，比10月份回落0.53点，比去年同期回落2.02点。1-11月，全国完成土地开发面积14372万平方米，同比下降2.2%。
房 屋施工面积分类指数为104.62，比10月份上升1.29点，比去年同期回落0.70点。1-11月，全国累计完成房屋施工面积14.9亿平方米，同比 增长18.5%。其中，住宅施工面积11.6亿平方米，增长19.2%；办公楼施工面积6009万平方米，增长12.4%；商业营业用房施工面积1.9亿 平方米，增长16.7%。
商品房空置面积分类指数为99.94，比10月份回落1.08点，比去年同期回落8.77点。11月末，全国商品房空置面积达到1.14亿平方米，同比增长14.2%。其中，空置商品住宅6316万平方米，增长8%。
发改委：05年四季度70个城市房价涨幅稳中下降
2 月6日的《经济参考报》报道，据国家发展改革委、国家统计局对70个大中城市房地产市场价格调查结果显示，国家为加强对房地产市场的引导和调控，解决商品 住房市场运行中的矛盾和问题，稳定房价，促进房地产市场健康发展，出台的一系列调控措施现正在继续发挥积极作用,并且产生了明显效果。2005年四季度我 国各类房地产价格小幅波动或涨幅稳中下降。
2005年四季度，70个大中城市房屋销售价格比去年同季上涨6.5%，涨幅比三季度高0.4 个百分点。分地区看，70个大中城市中只有3个城市房屋销售价格同比涨幅仍超过10%，分别是：呼和浩特、大连、深圳。上海、杭州房屋销售价格同比涨幅比 三季度均继续回落。
新建商品住房销售价格比去年同季上涨7.5%，涨幅比三季度高0.7个百分点。其中，经济适用房、普通住房和高档住房 销售价格分别上涨3.9%、6.8%和9.3%。在70个大中城市中，新建商品住房销售价格同比涨幅仍超过10%的3个城市是：呼和浩特、大连、青岛。
二手住房销售价格比去年同季上涨5.8%，涨幅比三季度低0.9个百分点。在70个大中城市中，二手住房销售价格同比涨幅超过10%的城市由三季度的8个降到3个，分别是：大连、郑州、深圳。
非住房销售价格比去年同季上涨4.8%，涨幅比三季度高0.5个百分点。其中，办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨6.2%、4.1%和2.6%。
2005年四季度，70个大中城市房屋租赁价格比去年同季上涨1.6%，涨幅比三季度低0.5个百分点。其中，住宅租赁价格比去年同季上涨0.1%，办公、商业娱乐用房和工业仓储用房租赁价格比去年同季分别上涨2.0%、1.7%和1.6%。
2005 年四季度，70个大中城市土地交易价格比去年同季上涨7.9%，涨幅比三季度低1.9个百分点。其中，居住用地交易价格比去年同季上涨7.4%，涨幅比三 季度低3.7个百分点；商业旅游娱乐用地交易价格比去年同季上涨16.5%，涨幅比三季度高10.1个百分点；工业仓储用地交易价格比去年同季上涨 3.7%，涨幅比三季度低2.5个百分点。
2005年四季度，70个大中城市物业管理价格比去年同季上涨0.2%。其中，住宅物业管理价格上涨0.2%，工业仓储用房和商业娱乐用房物业管理价格分别上涨0.1%和0.3%，办公用房物业管理价格与去年同季比持平。
建设部：2006年全国将切实稳定房价 增大住房供给
据 建设部长汪光焘在去年年底举行的全国建设工作会议上透露，2006年，建设部将继续贯彻落实加强房地产调控的政策措施。要认真执行《国务院办公厅转发建设 部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）的有关规定，加强经济运行分析监测和引导，控制房地产投资规模，调整住房供应 结构，切实稳定住房价格，促进合理的住房消费。指导各地改进城市规划管理方式，调控项目立项和土地供应。及时安排并公布当年普通商品住房和经济适用住房开 发项目，控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。搞活住房二级市场。规范发展房屋租赁 市场。配合有关部门进一步清理住房消费中的不合理规定。完善房屋权属登记规则，建立登记信息公开查询制度，指导各地规范登记行为。落实商品房预（销）售合 同联机备案和实名制购房制度。严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。继续合理控制城镇房屋拆迁规模。完善城镇房屋拆迁法规政 策，推进拆迁管理规范化。
（待续）
（责任编辑：王砚峰）
2006年第8期（总第638期） 2006年2月7日（星期二）
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The Pursuit of Economic Trends
2006年第8期（总第638期） 2006年2月7日（星期二）
国家社会科学基金重大项目《社会主义市场经济中经济周期基本理论和实践研究》课题组
中国社会科学院B类重大课题《经济走势跟踪与研究》课题组
中国社会科学院经济研究所与海通证券有限公司《经济走势跟踪》联合课题组
经济热点分析
2006年房地产业将开始调整？
房地产业的健康发展，一直是人们关注的焦点问题，2006年对于房地产业来说也是至为关键的一年，最近各研究机构和学者纷纷对房地产业的发展趋势和房地产市场的走势进行了分析，我们综合了其中的主要观点供读者参考。
发改委宏观研究院：房地产业2006年可能加速回落
发 改委宏观研究院最近完成了一份报告，在发表于1月12日的《中国证券报》上的这份由王小广等撰写的报告作出如下判断：本轮房地产周期的高景气繁荣期已经结 束，在2005年下半年进入中期调整期；预计今年下半年可能进入加速回落期，有望出现房地产销售增长的“拐点”；房价增幅将继续回落，高档住房价格增幅的 回落幅度要大于中低档住房；一批中小房地产商将会被淘汰，导致银行不良资产增加；调整将会持续较长时间，期待一两年后重新高涨并不现实。因此报告建议采取 “三不”政策，即不松土地偏紧政策、不松信贷政策、不松税收政策，防止房地产泡沫转头重来。
一、近期房地产业发展存在三大问题
1. 住宅供给结构不合理问题仍然相当严重。1999年至2004年的6年间，住宅投资年均增长27.2%，而经济适用房投资年均增长仅14.4%；1999年 经济适用房投资占全部商品住宅投资的比重为16.6%，2004年则降到6.9%，下降近10个百分点。最近几年，在房地产暴利增长的环境中，经济适用房 投资增长基本停滞。2.房地产真正的“软着陆”还未实现。报告认为房地产市场“被操纵”的力量仍然很强，由于存在市场操纵因素，目前房地产真正的软着陆还 未实现。而且有被继续操纵的可能，今后要防止的是房地产未调整到位时过早地放松对房地产泡沫发展的控制，重新吹起新一轮房地产泡沫。3.住宅空置率趋于上 升。到2005年9月末，全国商品房空置面积达到1.09亿平方米，同比增长10.8%。
二、2006年下半年，房地产市场可能转入加速回落期，目前处于中期性调整第一阶段
报 告分析：从2000年开始的本轮房地产繁荣到现在已经持续了6年，而上一轮1991-1994年的繁荣持续了4年，但上一轮繁荣的调整期整整达5年之久 （其中三年大调整，两年恢复），基于历史经验，2005年中期开始的房地产增长调整将持续少则3年，多则5、6年，是中期性的调整。调整一旦开始，除了特 殊的外部因素作用外，一般会持续较长的时间，期待一两年的调整重新高涨是不现实的。
不过，新一轮房地产增长调整有三点将不同于上一轮：一 是由于此轮房地产繁荣是建立在住宅大众需求的释放（或者讲住房消费开始进入大众消费时代）基础上，这明显不同于上一轮房地产投资繁荣的主要推动力是非住 宅。因此，其增长的稳定性明显要强一些，即一般不会出现停滞增长的情况。二是此轮房地产的繁荣期相对延长，这部分与房地产发展阶段有关，部分与住宅成为主 要推动力相对稳定有关。因此，调整的时间可能要有所缩短。三是繁荣的普遍化，这次尽管中西部热度弱一些，但所有的地区都进入房地产的繁荣期，是一种整体性 繁荣。
房地产的调整期大概要经历三个阶段，第一阶段，主要是投资增长率的逐步调整，及销售、房价增长的调整，第二阶段，加速回落期，房地 产增长处于相对低迷的状态，景气度降至最低点，第三个阶段，就是房地产开始出现恢复性增长，酝酿新的繁荣期来临。目前正处于第一个阶段，2006年下半年 后可能向第二阶段转变。
此外，报告还认为，二级地区可能出现投资增长的明显回落。并预计，2006年房地产投资增长将降至16%左右，其中东部地区可能将降至15%以下。
三、今年有望出现房地产销售增长的“拐点”
报 告认为，目前房地产的销售增长正从高峰值回落，其中龙头地区中上海和广东两地房地产销售增长率2005年已经出现了明显回落。预计2006年这种调整将向 其他东部地区和中部等地逐步扩散，房地产销售增长的全面调整即将到来。预计2006年房地产销售增长率将由2006年的30%以下降至20%左右。
报 告指出，除北京、广东及一些其他二级地区房价继续较保持高增幅以外，目前全国大多数地区（包括上海和浙江等龙头热点地区）房价增幅已显著回落。北京、广东 等地房价的高位增长带有相当强的补涨性质，也包括一部分投资资金从上海等热点地区转移所形成的一种效应。2006年房价增幅将会进一步回落，原因主要是房 价上涨一旦放慢，自我强化的机制将会减弱，调整将会继续。一些前期炒作过度、房价过高的地区房价将可能出现绝对的下降。
报告预测2006 年房价调整将呈现三个特征：1.高档住房价格增幅的回落幅度要大于中低档住房。2003年三季度后高档住宅价格上涨的幅度持续地快于普通住宅，2005年 第二季度后这种情况发生了转变，即高档住宅价格增长开始慢于普通住宅，2005年第三季度高档住宅价格上涨6.8%，比普通住宅价格增幅7.3%低0.5 个百分点，而2004年第四季度普通住宅价格增幅（11.6%）比高档住宅价格增幅（12.5%）慢0.9个百分点。主要是因为投机性需求主要集中在高档 住宅中，随着投机性需求被市场和政策两方面因素所抑制，其上涨动力将明显不足。2.随着二手房交易成本的上升，二手房交易将走向清淡，使得二手房价格增幅 继续小于新房价格增幅。这种变化发生在今年二季度，预计2006年将保持这一态势。全国二手房交易价格在今年仍然高于新房，但二季度后发生了逆转，二季度 和三季度全国二手房价格分别上涨了7.7%和5.9%，分别比商品新房低0.4个和0.2个百分点。3.由于补涨及相对价格等因素作用，二级地区房价增幅 将继续高于一级地区和三级、四级地区。
报告认为，以上问题将带来银行不良资产增加的后果。
2005年前10个月，房地产 投资资金来源中，国内贷款为2944.46亿元，同比增长15.0%，而且这是在上年同期基数较低（上年同期增长5.9%）的情况下实现的，国内贷款占全 部资金来源的比重由上年的19.5%下降到目前的18.5%；更紧的是其他资金来源（主要包括定金及预收款），前10个月，其他资金来源为7271.86 亿元，同比仅增长13.6%，比2004年增长40.2%回落了26.6个百分点，占比由上年同期的49.9%回落到45.6%，其中定金及预收款为 6042.23亿元，同比增长10.2%，降幅更大。资金供给的“双紧”形势对中小房地产企业来讲将是致命的，特别是那些在房地产发展高峰期进入的一些房 地产开发商，还面临市场价格下跌的风险。因此，不难判断，在房地产增长进入中期性调整的过程中，一批中小房地产商将会被淘汰，并导致银行不良资产的增加。
四、投资增长转折点已经形成。
此 轮房地产增长周期中，投资增长的高点出现在2004年一季度，同比增长41.1%，其中前两个月增长50.2%；之后在内在的市场调整力量及国家宏观调控 政策作用下，缓慢回落。2004年全国房地产投资额为13158.3亿元，同比增长28.1%，比2003年回落1.6个百分点。进入2005年，特别是 5月份后，房地产投资增长呈明显的回落走势，投资增长中期调整的拐点已经形成，可将2005年称之为房地产调整起始年。5月当月房地产投资同比增长 20.3%，比上年同期提高5.3个百分点，比1-4月累计增长率25.9%回落5.6个百分点，其后各月的增长基本在20%左右小幅波动，即房地产投资 到2005年年中后已从过去持续多年30%左右的高增长平台回落到适度快速增长区间，从趋势来讲，有继续回落到下一个台阶调整的内在要求，即月增幅可能回 落到15%左右或更低。预计2005年房地产投资为15920亿元左右，同比增长21%左右，比上年回落7个百分点。这种调整将是中期性，不可能几个季度 或一两年完成，估计将步入3至5年的调整期。
对三大类房地产类型来讲，增长进入中期调整是全面性的，住宅、写字楼和商业营业用房投资增长 已全面回落，但确也存在一定差异。办公楼投资增长的调整力度最大，其次是商业营业用房投资的增长调整。相对而言，住宅投资增长回落要平稳一些，但回落的幅 度也较大。从增长的贡献来讲，住宅投资对全部房地产投资的贡献2005年仍保持小幅上升的态势。从这个意义上讲，所谓房地产的泡沫主要是住宅房地产的泡 沫。办公楼和商业营业用房投资的贡献近两年都是下降的。
2005年房地产业发展与前几年的一个最大不同点是，东部地区房地产投资大幅回 落，而中西部地区房地产投资增长相对稳定，回落的幅度明显要小。2005年以来东部地区房地产投资的大幅回落显示国家宏观调控政策的效果开始显成效。尽管 目前东部地区房地产投资占全部房地产投资的比重仍在2/3左右（2005年1-10月累计投资额占全国的66.7%），但对整个房地产投资增长的贡献率由 上年的69.1%下降到目前的仅54.0%。也正是东部地区房地产投资增长的显著回落及贡献率下降，导致房地产投资明显降温，步入中期调整期。
此 轮房地产繁荣周期中，热度最高的地区要数上海、浙江和北京三地。进入2005年后，三大高热地区投资增长大幅减速。1-10月累计，北京市房地产投资总额 为1038.3亿元，同比下降3.9%，为多年以来的首次负增长，比2004年增幅回落26.4个百分点；上海房地产投资额为1040.4亿元，同比增长 11.2%，比2004年增幅回落19.2个百分点；浙江房地产投资额为1066.2亿元，同比增长19.4%，比2004年增幅回落12.8个百分点。
与 此同时，三大地区占全部房地产投资的比重趋于降低。其中北京减少最大，2003年北京房地产投资占全国房地产投资的比重为11.9%，2005年前10个 月则降至8.8%，浙江房地产占全国的比重小幅下降，上海则保持稳定。龙头地区这种显著增长调整是中国房地产正步入中期性调整的一个重要信号。三大龙头的 增长调整将逐步地向整个东部地区和中西部扩散。未来房地产增长的调整将是一个渐进的过程，但趋势已经形成。
由于滞后效应，2005年二级 房地产地区（占全国房地产投资的第六位至第十位）投资增长仍然较快，其中包括东部的一些省份及中西部一些省份。如山东省，前10个月累计房地产投资总额为 739.74亿元，同比增长37.1%；安徽和四川是中西部省份的代表，前10个月房地产投资分别为349.78亿元和537.28亿元，同比分别增长 48.1%和35.3%。
五、房地产消费有放慢迹象
2005年前10个月，全国商品房销售额为12925.9亿元，同比 增长33.6%，比2004年同期加快1.7个百分点，比同期房地产投资增幅快12个百分点。投资增幅与消费增幅相差10多个百分点，是多年来不多见的。 但报告认为，这种反差现象正好说明未来几年房地产增长的大调整不可避免。
报告指出，在房地产投资明显放慢的情况下，房地产消费仍保持加速 增长的趋势，主要有以下几个原因：第一个原因是增长周期顺序变化。房地产消费和价格的增长是一个相对滞后的增长指标，消费增长的最后加速恰恰是房地产业增 长将进入全面调整的一个信号。第二个原因是房地产商集体操纵供应量增长，形成商品房供应紧张的假象，促进价格继续大幅上涨，从而导致销售增长加速。第三个 原因是扩散效应的作用。2005年商品房销售额的加速增长，一是由于其他一级地区的补涨（如北京、江苏、浙江），二是由于二级地区的滞后增长。一级地区中 北京、江苏具有明显的补涨特征。二级地区的加速增长是一种普遍性滞后性加速增长。第四个原因是增长的转移效应。大量的存量炒房资金在房地产未转入全面性大 幅调整时，会转向其他地区。
报告认为，消费增长的转折点估计在2006年中期会形成，届时，房地产行业将进入全面的调整。
五、房价涨幅逐季回落
房 价增长的拐点显现。随着房地产投资增长的大幅调整及商品房销售进入最后阶段的放量增长，特别是在2005年初国家加强对房地产政策的出台和落实，房价过快 增长的势头得到了抑制，2005年前三季度，全国房屋销售价格指数分别为9.8%、8.0%和6.1%，房价增长开始逐季放慢。如果考虑到商品房销售继续 加速增长这一情况，那么房价增长的“拐点”可进一步得到确认。
统计局数据：我国面临住房过剩风险
根据国家统计局2005年12月发表的最新数据，2005年11月份，“国房景气指数”为101.08，比10月份回落0.02点，比去年同期回落3.53点。
房 地产开发投资分类指数为101.02，比10月份回落0.22点，比去年同期回落2.14点。1-11月，全国完成房地产开发投资13240亿元，同比增 长22.2%。其中，完成商品住宅投资8993亿元，增长22.3%；经济适用住房投资继续下降，前11个月累计完成477亿元，下降8.8%。
本 年资金来源分类指数为100.50，比10月份上升0.12点，比去年同期回落3.36点。1-11月，全国房地产开发企业到位资金17533亿元，同比 增长22.2%点。其中，国内贷款3187亿元，增长16.5%；企业自筹资金6065亿元，增长38.9%；利用外资222亿元，增长23%。
土地开发面积分类指数为94.96，比10月份回落0.53点，比去年同期回落2.02点。1-11月，全国完成土地开发面积14372万平方米，同比下降2.2%。
房 屋施工面积分类指数为104.62，比10月份上升1.29点，比去年同期回落0.70点。1-11月，全国累计完成房屋施工面积14.9亿平方米，同比 增长18.5%。其中，住宅施工面积11.6亿平方米，增长19.2%；办公楼施工面积6009万平方米，增长12.4%；商业营业用房施工面积1.9亿 平方米，增长16.7%。
商品房空置面积分类指数为99.94，比10月份回落1.08点，比去年同期回落8.77点。11月末，全国商品房空置面积达到1.14亿平方米，同比增长14.2%。其中，空置商品住宅6316万平方米，增长8%。
发改委：05年四季度70个城市房价涨幅稳中下降
2 月6日的《经济参考报》报道，据国家发展改革委、国家统计局对70个大中城市房地产市场价格调查结果显示，国家为加强对房地产市场的引导和调控，解决商品 住房市场运行中的矛盾和问题，稳定房价，促进房地产市场健康发展，出台的一系列调控措施现正在继续发挥积极作用,并且产生了明显效果。2005年四季度我 国各类房地产价格小幅波动或涨幅稳中下降。
2005年四季度，70个大中城市房屋销售价格比去年同季上涨6.5%，涨幅比三季度高0.4 个百分点。分地区看，70个大中城市中只有3个城市房屋销售价格同比涨幅仍超过10%，分别是：呼和浩特、大连、深圳。上海、杭州房屋销售价格同比涨幅比 三季度均继续回落。
新建商品住房销售价格比去年同季上涨7.5%，涨幅比三季度高0.7个百分点。其中，经济适用房、普通住房和高档住房 销售价格分别上涨3.9%、6.8%和9.3%。在70个大中城市中，新建商品住房销售价格同比涨幅仍超过10%的3个城市是：呼和浩特、大连、青岛。
二手住房销售价格比去年同季上涨5.8%，涨幅比三季度低0.9个百分点。在70个大中城市中，二手住房销售价格同比涨幅超过10%的城市由三季度的8个降到3个，分别是：大连、郑州、深圳。
非住房销售价格比去年同季上涨4.8%，涨幅比三季度高0.5个百分点。其中，办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨6.2%、4.1%和2.6%。
2005年四季度，70个大中城市房屋租赁价格比去年同季上涨1.6%，涨幅比三季度低0.5个百分点。其中，住宅租赁价格比去年同季上涨0.1%，办公、商业娱乐用房和工业仓储用房租赁价格比去年同季分别上涨2.0%、1.7%和1.6%。
2005 年四季度，70个大中城市土地交易价格比去年同季上涨7.9%，涨幅比三季度低1.9个百分点。其中，居住用地交易价格比去年同季上涨7.4%，涨幅比三 季度低3.7个百分点；商业旅游娱乐用地交易价格比去年同季上涨16.5%，涨幅比三季度高10.1个百分点；工业仓储用地交易价格比去年同季上涨 3.7%，涨幅比三季度低2.5个百分点。
2005年四季度，70个大中城市物业管理价格比去年同季上涨0.2%。其中，住宅物业管理价格上涨0.2%，工业仓储用房和商业娱乐用房物业管理价格分别上涨0.1%和0.3%，办公用房物业管理价格与去年同季比持平。
建设部：2006年全国将切实稳定房价 增大住房供给
据 建设部长汪光焘在去年年底举行的全国建设工作会议上透露，2006年，建设部将继续贯彻落实加强房地产调控的政策措施。要认真执行《国务院办公厅转发建设 部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）的有关规定，加强经济运行分析监测和引导，控制房地产投资规模，调整住房供应 结构，切实稳定住房价格，促进合理的住房消费。指导各地改进城市规划管理方式，调控项目立项和土地供应。及时安排并公布当年普通商品住房和经济适用住房开 发项目，控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。搞活住房二级市场。规范发展房屋租赁 市场。配合有关部门进一步清理住房消费中的不合理规定。完善房屋权属登记规则，建立登记信息公开查询制度，指导各地规范登记行为。落实商品房预（销）售合 同联机备案和实名制购房制度。严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。继续合理控制城镇房屋拆迁规模。完善城镇房屋拆迁法规政 策，推进拆迁管理规范化。
（待续）
（责任编辑：王砚峰）
2006年第8期（总第638期） 2006年2月7日（星期二）
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