经济走势跟踪
The Pursuit of Economic Trends
2004年第85期（总第520期） 2004年11月16日（星期二）
国家社会科学基金重大项目《社会主义市场经济中经济周期基本理论和实践研究》课题组
中国社会科学院B类重大课题《经济走势跟踪与研究》课题组
中国社会科学院经济研究所与海通证券有限公司《经济走势跟踪》联合课题组
经济热点分析
房地产泡沫之争论
《华尔街日报》最近报道说，中国正在出现一个新兴阶层：房东。报道说，从钢琴教师、政府公务员，到出租车司机，中国人纷纷开始投资于房地产。许多人都把他们的房产租出去，被政府抑制了四十年之久的私有产权开始复苏，新一代中国房东阶层开始涌现，活跃的房屋出租市场也开始形成。房屋租赁正好顺应了这个人潮涌动的国家的现状──公司业务不断向其它省份扩张，流动人口源源不断涌入城市地区，学生们纷纷前往远方求学。……投资者大量涌入房地产市场……这些房屋的投资者都在等待价格上涨到一定水平后抛售盈利。
而这个问题正在不断引起人们的担忧，一些学者和研究机构担心房地产的畸快发展形成“房产泡沫”，进而会使整体经济受到严重打击；而建设部和房产商则声称“房产泡沫”根本不存在。有关此问题的争论已经持续半年，双方各执一词，辩论不断升级。10月底，央行调高了利率，则又给这一争论加上了一味“重料”。
“房产泡沫”起争论
今年7月，易宪容发表《谨防房地产要挟整个国内经济》的文章说，“房地产业正挟持着整个中国经济。如果让国内房地产的泡沫任意吹大，破灭将不可避免。”这篇文章被认为是掀起房地产泡沫讨论的点火之作。9月底，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠也为上述讨论推波助澜，发出“中国地产泡沫即将破裂”的预言。
针对学者们的泡沫之说，建设部政策研究中心的一个课题组向曾媒体透露，他们已经向国务院递交了研究报告，认为泡沫说不能成立。
易宪容认为，房地产业是此次国内经济过热的根源，但在这轮宏观调控中，房地产受到的影响微乎其微。被经常引用的数字是：1-6月，房地产开发投资累计金额为4924亿元，与上年同期相比增长28.7%。易宪容说，调控房地产业的难处，在于国内房地产业要挟着整个中国经济——如果国内房地产崩盘，国家经济就可能发生危机。但国内房地产不调整，也可能孕育更大的金融风险。特别是当中国的房地产业把整个风险都系于国内银行时，其所带来的风险会更大。最后，承担泡沫破灭的风险的，只会是国内各家银行及整个社会经济。
建设部政策研究中心则回应说，观察宏观调控措施是否发挥作用，不能只看某一时间段的经济数据，而应该看其在较长时间内的发展变化趋势，走势比绝对量或相对量更加重要。他们有数据能支持，国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。
而且，房地产金融风险存在并不意味着房地产业已经“挟持”了我国金融和经济，也不能因为房地产金融先天的风险性就忽视住房抵押贷款对银行整体资质的优化作用。
建设部政策研究中心的报告，使国内房地产是否存在泡沫的讨论掀起了高潮。该报告认为，中国的房地产不存在泡沫。理由如下：一、目前的房地产需求是真实需求。因为2020年以前城镇居民快速增加，房地产有很大的需求；二、商品房空置率在下降；三、如果国内房价下降，首先是广大有房居民住房资产缩水。因此，即使国内有些城市房地产过热也是局部的，而不存在房地产泡沫，目前国内房地产的风险尚在可控制范围内。
易宪容不同意上述报告的说法。他解释说，虽然业界对房地产泡沫的界定众说纷纭，但有几点衡量标准应该是被基本认可的：一是房价收入比；二是房地产投资与房价增长速度；三是房地产泡沫只会是局部的，而不会有全国性的。
对于房价收入比，国际惯例认为，3至6倍是合理范围，但北京、上海早超过了12倍。今年以来，上海房价上升了二成以上，北京今年的固定资产投资有50%是房地产。
易宪容认为，房地产泡沫只能集中在一个或几个城市，没有在全国都出现房地产泡沫的可能。如果说，在中国大城市出现房地产泡沫，还用拿小城镇的房地产价格来比较吗？“就用这几点现有的数据，国内的房地产泡沫已是吹得很大了。”易宪容说。
就建设部政策研究中心关于“目前的房地产需求是真实需求”的说法，易宪容反驳说，房地产与一般商品不同，它既是耐用消费品，也是投资品。因此，衡量房地产需求不能简单地把消费需求或投资需求分开来衡量，建设部的报告仅是把潜在需求看成是真实需求，结论令人质疑。在易宪容看来，目前国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。这种存量需求的释放又基本上依赖于银行信贷及代际的收益转移来完成。尽管住房消费信贷创造性地扩展了年轻人住房“存量需求”的释放，如果银行利息的调整，经济形势变化使得个人预期收入下降，这种“存量需求”释放所暴露出的矛盾会十分尖锐。
对于国内房价猛涨的主要原因，建设部政策研究中心的报告强调，既不是商品房供不应求，也不是居民对住房需求增大，而在于社会普遍的经济预期对房价的影响。而且，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。有专家以香港房地产价格为例说，亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65%。在这个过程中，无论是房子、人口，还是社会收入水平，变化都不大。也就是说，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。
国家对房地产业采取的宏观调控政策，也印证了人们的预期。国家是为了控制房地产投资规模，防止宏观经济过热。普通消费者能感受并得到的心理预期就是：“开发商地没了，钱也没了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了”。
易宪容不赞成“社会普遍的经济预期对房价的影响”的说法。他认为，由于房地产产品本身具有一些特殊性，再加上某些现行制度安排得不完善，使得房地产市场完全处于垄断或寡头垄断的结构状态。商品房的价格基本上是由房地产开发商来主导，购买者对房价影响根本不存在。他认为，这种把实体商品的虚拟化，就好比让人们看到美国纳斯达克股市吹起的泡沫。在纳斯达克股市泡沫吹破之前，市场上市公司的价格主要看该公司预期的投资价值，结果是纳斯达克股市的泡沫很快就吹大与破灭。易宪容认为，国内房地产泡沫是不争之事实。但是面对着这样大的泡沫，为什么总有人出来为之辩护？为什么反对的声音会那样大呢？当然是利益问题。政府需对此保持警惕，如果任凭既得利益集团谋取暴利，最后被伤害的，只能是广大民众利益及整个社会经济。
摩根士丹利亚太区首席经济师谢国忠则认为，美国的低利率政策，导致大量美元过度流入“前景光明”的中国，引发了当地房产价格的大幅上扬，并带动家庭储蓄从银行存款分流到房产购置中，进一步推动了房产价格的上涨。随着后续资金“跟进”的迟滞，市场必然会发生坍塌。
他最近发表的一份报告称，中国房地产市场正停滞不前，或已经开始下跌，原因是早前的楼价高企及供应过急，已压倒了中国家庭的消费力。现在一些地方政府及房地产发展商正展开推广活动，试图刺激市场情绪，但不会收效。
9月份的数字再次确定房地产的需求处于下跌轨道，新建住宅及商用地产项目的销售数量，以按年增长计算，增幅已减至2%，远比2004年初的逾40%增幅为低。其中上海的销售量仍比去年同期增加8.8%，但北京却减少两成。
销情减慢，将对楼价构成庞大压力。目前新建房产项目的年增长率达两成，由发展至推出市场发售，需时两至三年，楼价需大幅回落，才能消化源源不绝的供应。
房地产泡沫一般会持续颇长的时间，但为何中国的情况却有偏差？主要原因是中国的房地产市场属于新房供应；相反，如楼市由二手市场主导，供应又有限的话，泡沫可能会较持久。
中国居民及企业盈利急升，源于房地产市场，换言之，一个人的收益是建立于另一个人的债务上。中国新楼销售占国内生产总值的比重，由6年前的2%增加至今年的8%。
倘若价格没有调整，以兴建中的房地产项目计算，2004年的销售占国内生产总值的比重达到了12%。由于房地产的投资者相信，房地产的持续升浪能令他们不断获利，故此政府所实施的的政策收效甚微。但一旦楼价下跌，投资者的预期生变，将令整体经济有变，不单房地产降温，就连城市基建发展及原材料行业，以至固定资产投资亦将放缓。
2004年中国固定投资总额，可能相等于消费及出口的78%，有关比例在80年代及90年代的平均数值为42.2%及53.7%。虽然不清楚中国投资的“可承受水平”到底是多少，但90年代的53.7%可能过高，因为这段期间的坏账数目不断上升，显示经济不能消化这么庞大的投资。然而，金融问题在80年代却没有这样严重，反映当时的固定投资水平较为合理。而即使可承受的水平高达53.3%，2004年的固定投资仍比可承受水平高出甚多。
由于有这样庞大的投资有待解决，中国应接受一个显著及急速的调整，这是应付供应过剩的最佳策略。如政府在地产价格及非官方投资开始下跌时，重弹1998年的旧调，重新增加政府投资，这样可能会减慢调整的步伐，但就会制造更大的问题，毕竟目前中国政府的投资水平已经太高了。
学者业者评“房产泡沫”
中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞：现在就断定房地产存在泡沫依据不足，随着市场价格提升，任何商品的名义价格都在上升，房地产价格上涨也是正常的。
中国人民大学金融系主任赵锡军：现在来判断房地产业有没有泡沫还为时尚早，许多问题都比较模糊。比如，今年九月份土地管理制度发生了变化，现在的土地管理制度会对将来的房价发生什么影响，也是需要考虑的问题之一。
中国社科院外商投资研究中心主任林汉克：世界银行研究表明，人均GDP达到300美元时，住宅产业开始起步，在600-800美元进入高速发展期，到1300美元进入稳定的快速增长期，我国在2003年底人均GDP为1090美元，理论上应该处于一个住宅业高速发展期。
中国社科院金融所研究员殷剑峰：由于目前房价可能只在上海存在泡沫，如果像媒体所说的“泡沫要崩溃”的话，仅仅上海的泡沫不会对全国产生剧烈影响。
据上海市房管部门统计，2003年底，上海投资购房占16.6%，超出了10%的警戒线。在浦东新区，部分楼盘投资购房的比例甚至超过了40%。投资购房需求和房价，两者相互刺激，竞相持续上涨。第三季度的统计数据显示，中国35个城市房地产市场的价格持续上涨，同比上涨9.9%，比第二季度上涨1.9%，其中9个城市的房屋销售价格上涨超过10%。由这种投资购房需求催生出的房价泡沫，开始在一些城市慢慢显现。一般认为，一个城市的房屋租金和房价之比，如果在5%-8%，则房价比较正常。而上海在房产投资活跃的时候，这个数字高达10%。
中国房地产协会秘书长顾云昌分析，“这正是泡沫的表现。”
加息对“房产泡沫”的影响
10月29日，人行宣布升息，一些人认为，升息对房地产的影响不论从心里预期还是实际需求都会有所影响。
据新华网北京11月11日报道，中国9年来首次加息。尽管幅度不大，但在一定程度上抑制了非理性的投资型购房需求，有利于缓解中国房地产市场的价格上涨趋势。
加息之后，北京楼市出现了震荡。北京市中心城区的房租至少下降了10%。在中国被称为“炒房族”的部分个人购房投资者，手中未转手或出租的房子一时变成了烫手山芋，谋求保值增值的房产很可能面临贬值的风险。据中国社会调查所近日对北京、上海、广州、重庆、沈阳等城市的2000名公众进行的一项电话调查，银行加息影响了大约五成百姓今后的购房投资计划。43%的受访者表示，“升息后将考虑提前还贷”；53%的被访者表示，“今后的投资将更理性和谨慎”。在北京、上海等地持续了三四年的投资性购房热潮，面对中国9年来的首次加息，正在出现降温的迹象。2001年，北京申奥成功、上海申办世博会成功等重大楼市利好，直接引发了这些城市的个人购房投资热潮。而今年以来，实际利率为负，股市持续下行，不动产投资由于具备保值增值的双重功能，吸引了相当一部分投资需求的资金转向了房地产市场。
业界人士分析，绝大多数个人房产投资者，是以赚取房产买卖价差为主流投资模式，以出租来获取长期收益的甚少。由于近年来这些城市房价升幅可观，因此升息前5.04%的个人房贷基准利率，对房价升幅可观的价差而言，资金成本并不算高。个人房产投资者的普遍心态是，即使房子一时压在手里也无需太多焦虑。
此次加息，使五年以上的长期个人房贷利率增幅较大。供楼成本相应增加，而投资收益率却相对降低。一些原本打算投资的人改变购房意愿，持币观望。而那些已经入市的房产投资者，出于对今后继续加息的预期，以及随之增加的市场风险，可能会急于在二级市场转手卖房，甚至低价抛售。
专家认为，此次加息尽管幅度不大，却可以使投资购房者的市场预期发生改变，减少投资性购房的需求。尤其以前的投资性购房抛向市场后，可以增加有效供给，使房地产市场的供需形势发生变化，有效缓解房地产市场的价格上涨趋势。
此次加息的意外收获是，培养了中国民众在购房投资时的利率风险意识。目前，中国个人住房贷款已近2万亿元。此前，80%以上的民众根本就没有考虑过利率风险，他们的定势思维是购房时利率是不变动的。
也有分析认为，央行的加息决定对于争论数月的“房地产泡沫”问题给出了一个试探性质的信号——房地产界相对高涨的投资热情是需要关注的一个问题。尽管加息的即期影响相当有限，但可能是一个新的进程的拐点。
《经济观察报》分析说，对此轮宏观调控“核心点”的房地产市场而言，利用市场杠杆平衡投资过热，加息是一个良性工具，而与加息并行的另一个重要举措，将是土地的集约治理。这些年房地产能够高速发展，重要的一个因素是对土地和信贷这两个核心资源的管理都比较粗放。对房地产投资的控制，信贷及土地的调控是关键因素，以适当的节奏消解二者对市场可能造成的震荡，是目前的当务之急。10月31日国土资源部“暂停农用地转用审批”的禁令到期，农用地以何种渠道进入市场？如何平衡城市化用地与农民安置问题？这需要我们以前所未有的耐心及冷静来一一应对。
在新一轮的调控周期中，与土地、钢材等重大资源紧密相连的房地产市场，将在“看得见的手”与“看不见的手”之间继续前行，而这并不是一个轻松的进程。所以，我们认为，比是否存在“房地产泡沫”更为重要的是，如何使从加息开始的市场调节手段，有序、有节地持续发挥作用。
同时，有人认为加息从长远来看是有利于房地产业发展的。
厉以宁最近在2004中国（四川）第二届房地产形势报告会上表示，加息在某种程度上的确抑制对购房的需求，但从长远来看对房地产业的发展是有利的。
厉以宁分析说，这次利率调整是必要的。对房地产的不利主要表现在抑制了需求，但有利于抑制房地产上游原材料价格上涨的趋势，房地产作为下游产品，原材料价格的下降对其是有利的。另外，房地产业的结构将得到调整，这对该产业的长远发展是有利的。
厉以宁还认为，“房地产业的持久繁荣将取决于农村市场的启动和城镇化的进程。”农民收入的提高是中国房地产业的最大利好。农民收入提高了，他们就要改善自己的居住环境，一方面城镇化的加快会给房产业带来巨大的机会，另一方面进城的农民又会增加城市的购房需要。
谈到房地产泡沫现象，厉以宁明确表示否定。厉还再次阐述了他的第二套住房理论，他认为很多居民有了“第二套住房”的需求，应该把它看成是扩大需求的方式。
房价的上涨将是长期性的
建设部住宅与房地产司副司长沈建忠在一次讲话中指出，“这次0.27%的加息幅度对房地产行业影响不大，但对百姓心理影响较大”。他认为，央行此次加息对中长期存贷款项目调幅较大，而住房按揭贷款的涨幅不大。按照他的分类，目前对房价未来趋势主要有两类观点：悲观派和乐观派。悲观派主要以海归的经济学家为主，而乐观派则包括国内一些房地产大佬。他对摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠所称“世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫中，而且中国的房地产泡沫尤其严重”的观点表示不敢苟同。沈建忠指出，基本上来看，中国房地产是没有问题的，总体上向着健康、稳定、有序的目标发展。针对加息后的种种预测，他提醒对房地产的资金市场加以关注。沈建忠还预计，明年针对房地产的“银根不会出现松动”。
另外，沈建忠还认为，房价应该与物价保持平衡。采取打压房价的政策将得不偿失，香港曾经采取类似措施而一度造成房价暴跌60%，至今才有所恢复。沈称，对房地产应针对总量和结构进行调控，中低价位房应该增加，才能达到平抑房价的目的。沉指出，去年以来，由于商品房供应的结构性矛盾和“被动消费”，导致普通市民的中低端住房需求难以得到满足。此外，一些城市大拆大建，购房需求增加，也捧高了房价。沈指出，缓解房价上升的关键在于把握土地、信贷两扇闸门，并进行结构性调整。
另据《金陵晚报》报道，近日，宏观经济学会研究员王建在江苏表示，“保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍；大胆地说，10年房价要涨5倍以上。”
王建认为，中国的地价再度上扬是有充分理由的！中国的人均土地面积不到1.5亩，美国的人均土地面积差不多有15公顷。我们人多地少，不可能走美国的粗放型道路，而会走日本的都市圈模式。日本的土地贵，房价是美国的4-5倍，但同样大小的土地上的产出也是美国的4-5倍，这就说明房价贵得合理。
目前，中国的人均GDP是1000美元，其它国家人均GDP达到1000美元时，城市化率达到50%，而目前中国的城市化率只有30%，中国的城市化建设是严重欠账的。而且，如今中国的城市人口是3.5亿，到2030年，要超过10亿。王建认为：“房价不仅要涨还要猛涨！”
王建指出，“中国房地产空前火爆，远未到日本的房地产泡沫。日本上世纪90年代的时候，房地产涨到了高峰，随后大幅衰退、形成泡沫；而且日元升值，从事出口的企业得不到回报，将精力转移到炒股票上，又导致股市大涨。但如今，中国的人民币没有升值，也不打算升值；中国资本主要流向物质行业，而不是股市。”今年，上海和北京拍卖土地，上海每亩炒到1400万元，北京炒到2000万元／亩。王建从人性的角度诠释了地价、房价上涨的好处：“地价不高，人们就不会珍惜！”
（完）
（责任编辑：王砚峰）
2004年第85期（总第520期） 2004年11月16日（星期二）
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中国社会科学院B类重大课题《经济走势跟踪与研究》课题组
中国社会科学院经济研究所与海通证券有限公司《经济走势跟踪》联合课题组
经济热点分析
房地产泡沫之争论
《华尔街日报》最近报道说，中国正在出现一个新兴阶层：房东。报道说，从钢琴教师、政府公务员，到出租车司机，中国人纷纷开始投资于房地产。许多人都把他们的房产租出去，被政府抑制了四十年之久的私有产权开始复苏，新一代中国房东阶层开始涌现，活跃的房屋出租市场也开始形成。房屋租赁正好顺应了这个人潮涌动的国家的现状──公司业务不断向其它省份扩张，流动人口源源不断涌入城市地区，学生们纷纷前往远方求学。……投资者大量涌入房地产市场……这些房屋的投资者都在等待价格上涨到一定水平后抛售盈利。
而这个问题正在不断引起人们的担忧，一些学者和研究机构担心房地产的畸快发展形成“房产泡沫”，进而会使整体经济受到严重打击；而建设部和房产商则声称“房产泡沫”根本不存在。有关此问题的争论已经持续半年，双方各执一词，辩论不断升级。10月底，央行调高了利率，则又给这一争论加上了一味“重料”。
“房产泡沫”起争论
今年7月，易宪容发表《谨防房地产要挟整个国内经济》的文章说，“房地产业正挟持着整个中国经济。如果让国内房地产的泡沫任意吹大，破灭将不可避免。”这篇文章被认为是掀起房地产泡沫讨论的点火之作。9月底，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠也为上述讨论推波助澜，发出“中国地产泡沫即将破裂”的预言。
针对学者们的泡沫之说，建设部政策研究中心的一个课题组向曾媒体透露，他们已经向国务院递交了研究报告，认为泡沫说不能成立。
易宪容认为，房地产业是此次国内经济过热的根源，但在这轮宏观调控中，房地产受到的影响微乎其微。被经常引用的数字是：1-6月，房地产开发投资累计金额为4924亿元，与上年同期相比增长28.7%。易宪容说，调控房地产业的难处，在于国内房地产业要挟着整个中国经济——如果国内房地产崩盘，国家经济就可能发生危机。但国内房地产不调整，也可能孕育更大的金融风险。特别是当中国的房地产业把整个风险都系于国内银行时，其所带来的风险会更大。最后，承担泡沫破灭的风险的，只会是国内各家银行及整个社会经济。
建设部政策研究中心则回应说，观察宏观调控措施是否发挥作用，不能只看某一时间段的经济数据，而应该看其在较长时间内的发展变化趋势，走势比绝对量或相对量更加重要。他们有数据能支持，国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。
而且，房地产金融风险存在并不意味着房地产业已经“挟持”了我国金融和经济，也不能因为房地产金融先天的风险性就忽视住房抵押贷款对银行整体资质的优化作用。
建设部政策研究中心的报告，使国内房地产是否存在泡沫的讨论掀起了高潮。该报告认为，中国的房地产不存在泡沫。理由如下：一、目前的房地产需求是真实需求。因为2020年以前城镇居民快速增加，房地产有很大的需求；二、商品房空置率在下降；三、如果国内房价下降，首先是广大有房居民住房资产缩水。因此，即使国内有些城市房地产过热也是局部的，而不存在房地产泡沫，目前国内房地产的风险尚在可控制范围内。
易宪容不同意上述报告的说法。他解释说，虽然业界对房地产泡沫的界定众说纷纭，但有几点衡量标准应该是被基本认可的：一是房价收入比；二是房地产投资与房价增长速度；三是房地产泡沫只会是局部的，而不会有全国性的。
对于房价收入比，国际惯例认为，3至6倍是合理范围，但北京、上海早超过了12倍。今年以来，上海房价上升了二成以上，北京今年的固定资产投资有50%是房地产。
易宪容认为，房地产泡沫只能集中在一个或几个城市，没有在全国都出现房地产泡沫的可能。如果说，在中国大城市出现房地产泡沫，还用拿小城镇的房地产价格来比较吗？“就用这几点现有的数据，国内的房地产泡沫已是吹得很大了。”易宪容说。
就建设部政策研究中心关于“目前的房地产需求是真实需求”的说法，易宪容反驳说，房地产与一般商品不同，它既是耐用消费品，也是投资品。因此，衡量房地产需求不能简单地把消费需求或投资需求分开来衡量，建设部的报告仅是把潜在需求看成是真实需求，结论令人质疑。在易宪容看来，目前国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。这种存量需求的释放又基本上依赖于银行信贷及代际的收益转移来完成。尽管住房消费信贷创造性地扩展了年轻人住房“存量需求”的释放，如果银行利息的调整，经济形势变化使得个人预期收入下降，这种“存量需求”释放所暴露出的矛盾会十分尖锐。
对于国内房价猛涨的主要原因，建设部政策研究中心的报告强调，既不是商品房供不应求，也不是居民对住房需求增大，而在于社会普遍的经济预期对房价的影响。而且，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。有专家以香港房地产价格为例说，亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65%。在这个过程中，无论是房子、人口，还是社会收入水平，变化都不大。也就是说，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。
国家对房地产业采取的宏观调控政策，也印证了人们的预期。国家是为了控制房地产投资规模，防止宏观经济过热。普通消费者能感受并得到的心理预期就是：“开发商地没了，钱也没了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了”。
易宪容不赞成“社会普遍的经济预期对房价的影响”的说法。他认为，由于房地产产品本身具有一些特殊性，再加上某些现行制度安排得不完善，使得房地产市场完全处于垄断或寡头垄断的结构状态。商品房的价格基本上是由房地产开发商来主导，购买者对房价影响根本不存在。他认为，这种把实体商品的虚拟化，就好比让人们看到美国纳斯达克股市吹起的泡沫。在纳斯达克股市泡沫吹破之前，市场上市公司的价格主要看该公司预期的投资价值，结果是纳斯达克股市的泡沫很快就吹大与破灭。易宪容认为，国内房地产泡沫是不争之事实。但是面对着这样大的泡沫，为什么总有人出来为之辩护？为什么反对的声音会那样大呢？当然是利益问题。政府需对此保持警惕，如果任凭既得利益集团谋取暴利，最后被伤害的，只能是广大民众利益及整个社会经济。
摩根士丹利亚太区首席经济师谢国忠则认为，美国的低利率政策，导致大量美元过度流入“前景光明”的中国，引发了当地房产价格的大幅上扬，并带动家庭储蓄从银行存款分流到房产购置中，进一步推动了房产价格的上涨。随着后续资金“跟进”的迟滞，市场必然会发生坍塌。
他最近发表的一份报告称，中国房地产市场正停滞不前，或已经开始下跌，原因是早前的楼价高企及供应过急，已压倒了中国家庭的消费力。现在一些地方政府及房地产发展商正展开推广活动，试图刺激市场情绪，但不会收效。
9月份的数字再次确定房地产的需求处于下跌轨道，新建住宅及商用地产项目的销售数量，以按年增长计算，增幅已减至2%，远比2004年初的逾40%增幅为低。其中上海的销售量仍比去年同期增加8.8%，但北京却减少两成。
销情减慢，将对楼价构成庞大压力。目前新建房产项目的年增长率达两成，由发展至推出市场发售，需时两至三年，楼价需大幅回落，才能消化源源不绝的供应。
房地产泡沫一般会持续颇长的时间，但为何中国的情况却有偏差？主要原因是中国的房地产市场属于新房供应；相反，如楼市由二手市场主导，供应又有限的话，泡沫可能会较持久。
中国居民及企业盈利急升，源于房地产市场，换言之，一个人的收益是建立于另一个人的债务上。中国新楼销售占国内生产总值的比重，由6年前的2%增加至今年的8%。
倘若价格没有调整，以兴建中的房地产项目计算，2004年的销售占国内生产总值的比重达到了12%。由于房地产的投资者相信，房地产的持续升浪能令他们不断获利，故此政府所实施的的政策收效甚微。但一旦楼价下跌，投资者的预期生变，将令整体经济有变，不单房地产降温，就连城市基建发展及原材料行业，以至固定资产投资亦将放缓。
2004年中国固定投资总额，可能相等于消费及出口的78%，有关比例在80年代及90年代的平均数值为42.2%及53.7%。虽然不清楚中国投资的“可承受水平”到底是多少，但90年代的53.7%可能过高，因为这段期间的坏账数目不断上升，显示经济不能消化这么庞大的投资。然而，金融问题在80年代却没有这样严重，反映当时的固定投资水平较为合理。而即使可承受的水平高达53.3%，2004年的固定投资仍比可承受水平高出甚多。
由于有这样庞大的投资有待解决，中国应接受一个显著及急速的调整，这是应付供应过剩的最佳策略。如政府在地产价格及非官方投资开始下跌时，重弹1998年的旧调，重新增加政府投资，这样可能会减慢调整的步伐，但就会制造更大的问题，毕竟目前中国政府的投资水平已经太高了。
学者业者评“房产泡沫”
中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞：现在就断定房地产存在泡沫依据不足，随着市场价格提升，任何商品的名义价格都在上升，房地产价格上涨也是正常的。
中国人民大学金融系主任赵锡军：现在来判断房地产业有没有泡沫还为时尚早，许多问题都比较模糊。比如，今年九月份土地管理制度发生了变化，现在的土地管理制度会对将来的房价发生什么影响，也是需要考虑的问题之一。
中国社科院外商投资研究中心主任林汉克：世界银行研究表明，人均GDP达到300美元时，住宅产业开始起步，在600-800美元进入高速发展期，到1300美元进入稳定的快速增长期，我国在2003年底人均GDP为1090美元，理论上应该处于一个住宅业高速发展期。
中国社科院金融所研究员殷剑峰：由于目前房价可能只在上海存在泡沫，如果像媒体所说的“泡沫要崩溃”的话，仅仅上海的泡沫不会对全国产生剧烈影响。
据上海市房管部门统计，2003年底，上海投资购房占16.6%，超出了10%的警戒线。在浦东新区，部分楼盘投资购房的比例甚至超过了40%。投资购房需求和房价，两者相互刺激，竞相持续上涨。第三季度的统计数据显示，中国35个城市房地产市场的价格持续上涨，同比上涨9.9%，比第二季度上涨1.9%，其中9个城市的房屋销售价格上涨超过10%。由这种投资购房需求催生出的房价泡沫，开始在一些城市慢慢显现。一般认为，一个城市的房屋租金和房价之比，如果在5%-8%，则房价比较正常。而上海在房产投资活跃的时候，这个数字高达10%。
中国房地产协会秘书长顾云昌分析，“这正是泡沫的表现。”
加息对“房产泡沫”的影响
10月29日，人行宣布升息，一些人认为，升息对房地产的影响不论从心里预期还是实际需求都会有所影响。
据新华网北京11月11日报道，中国9年来首次加息。尽管幅度不大，但在一定程度上抑制了非理性的投资型购房需求，有利于缓解中国房地产市场的价格上涨趋势。
加息之后，北京楼市出现了震荡。北京市中心城区的房租至少下降了10%。在中国被称为“炒房族”的部分个人购房投资者，手中未转手或出租的房子一时变成了烫手山芋，谋求保值增值的房产很可能面临贬值的风险。据中国社会调查所近日对北京、上海、广州、重庆、沈阳等城市的2000名公众进行的一项电话调查，银行加息影响了大约五成百姓今后的购房投资计划。43%的受访者表示，“升息后将考虑提前还贷”；53%的被访者表示，“今后的投资将更理性和谨慎”。在北京、上海等地持续了三四年的投资性购房热潮，面对中国9年来的首次加息，正在出现降温的迹象。2001年，北京申奥成功、上海申办世博会成功等重大楼市利好，直接引发了这些城市的个人购房投资热潮。而今年以来，实际利率为负，股市持续下行，不动产投资由于具备保值增值的双重功能，吸引了相当一部分投资需求的资金转向了房地产市场。
业界人士分析，绝大多数个人房产投资者，是以赚取房产买卖价差为主流投资模式，以出租来获取长期收益的甚少。由于近年来这些城市房价升幅可观，因此升息前5.04%的个人房贷基准利率，对房价升幅可观的价差而言，资金成本并不算高。个人房产投资者的普遍心态是，即使房子一时压在手里也无需太多焦虑。
此次加息，使五年以上的长期个人房贷利率增幅较大。供楼成本相应增加，而投资收益率却相对降低。一些原本打算投资的人改变购房意愿，持币观望。而那些已经入市的房产投资者，出于对今后继续加息的预期，以及随之增加的市场风险，可能会急于在二级市场转手卖房，甚至低价抛售。
专家认为，此次加息尽管幅度不大，却可以使投资购房者的市场预期发生改变，减少投资性购房的需求。尤其以前的投资性购房抛向市场后，可以增加有效供给，使房地产市场的供需形势发生变化，有效缓解房地产市场的价格上涨趋势。
此次加息的意外收获是，培养了中国民众在购房投资时的利率风险意识。目前，中国个人住房贷款已近2万亿元。此前，80%以上的民众根本就没有考虑过利率风险，他们的定势思维是购房时利率是不变动的。
也有分析认为，央行的加息决定对于争论数月的“房地产泡沫”问题给出了一个试探性质的信号——房地产界相对高涨的投资热情是需要关注的一个问题。尽管加息的即期影响相当有限，但可能是一个新的进程的拐点。
《经济观察报》分析说，对此轮宏观调控“核心点”的房地产市场而言，利用市场杠杆平衡投资过热，加息是一个良性工具，而与加息并行的另一个重要举措，将是土地的集约治理。这些年房地产能够高速发展，重要的一个因素是对土地和信贷这两个核心资源的管理都比较粗放。对房地产投资的控制，信贷及土地的调控是关键因素，以适当的节奏消解二者对市场可能造成的震荡，是目前的当务之急。10月31日国土资源部“暂停农用地转用审批”的禁令到期，农用地以何种渠道进入市场？如何平衡城市化用地与农民安置问题？这需要我们以前所未有的耐心及冷静来一一应对。
在新一轮的调控周期中，与土地、钢材等重大资源紧密相连的房地产市场，将在“看得见的手”与“看不见的手”之间继续前行，而这并不是一个轻松的进程。所以，我们认为，比是否存在“房地产泡沫”更为重要的是，如何使从加息开始的市场调节手段，有序、有节地持续发挥作用。
同时，有人认为加息从长远来看是有利于房地产业发展的。
厉以宁最近在2004中国（四川）第二届房地产形势报告会上表示，加息在某种程度上的确抑制对购房的需求，但从长远来看对房地产业的发展是有利的。
厉以宁分析说，这次利率调整是必要的。对房地产的不利主要表现在抑制了需求，但有利于抑制房地产上游原材料价格上涨的趋势，房地产作为下游产品，原材料价格的下降对其是有利的。另外，房地产业的结构将得到调整，这对该产业的长远发展是有利的。
厉以宁还认为，“房地产业的持久繁荣将取决于农村市场的启动和城镇化的进程。”农民收入的提高是中国房地产业的最大利好。农民收入提高了，他们就要改善自己的居住环境，一方面城镇化的加快会给房产业带来巨大的机会，另一方面进城的农民又会增加城市的购房需要。
谈到房地产泡沫现象，厉以宁明确表示否定。厉还再次阐述了他的第二套住房理论，他认为很多居民有了“第二套住房”的需求，应该把它看成是扩大需求的方式。
房价的上涨将是长期性的
建设部住宅与房地产司副司长沈建忠在一次讲话中指出，“这次0.27%的加息幅度对房地产行业影响不大，但对百姓心理影响较大”。他认为，央行此次加息对中长期存贷款项目调幅较大，而住房按揭贷款的涨幅不大。按照他的分类，目前对房价未来趋势主要有两类观点：悲观派和乐观派。悲观派主要以海归的经济学家为主，而乐观派则包括国内一些房地产大佬。他对摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠所称“世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫中，而且中国的房地产泡沫尤其严重”的观点表示不敢苟同。沈建忠指出，基本上来看，中国房地产是没有问题的，总体上向着健康、稳定、有序的目标发展。针对加息后的种种预测，他提醒对房地产的资金市场加以关注。沈建忠还预计，明年针对房地产的“银根不会出现松动”。
另外，沈建忠还认为，房价应该与物价保持平衡。采取打压房价的政策将得不偿失，香港曾经采取类似措施而一度造成房价暴跌60%，至今才有所恢复。沈称，对房地产应针对总量和结构进行调控，中低价位房应该增加，才能达到平抑房价的目的。沉指出，去年以来，由于商品房供应的结构性矛盾和“被动消费”，导致普通市民的中低端住房需求难以得到满足。此外，一些城市大拆大建，购房需求增加，也捧高了房价。沈指出，缓解房价上升的关键在于把握土地、信贷两扇闸门，并进行结构性调整。
另据《金陵晚报》报道，近日，宏观经济学会研究员王建在江苏表示，“保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍；大胆地说，10年房价要涨5倍以上。”
王建认为，中国的地价再度上扬是有充分理由的！中国的人均土地面积不到1.5亩，美国的人均土地面积差不多有15公顷。我们人多地少，不可能走美国的粗放型道路，而会走日本的都市圈模式。日本的土地贵，房价是美国的4-5倍，但同样大小的土地上的产出也是美国的4-5倍，这就说明房价贵得合理。
目前，中国的人均GDP是1000美元，其它国家人均GDP达到1000美元时，城市化率达到50%，而目前中国的城市化率只有30%，中国的城市化建设是严重欠账的。而且，如今中国的城市人口是3.5亿，到2030年，要超过10亿。王建认为：“房价不仅要涨还要猛涨！”
王建指出，“中国房地产空前火爆，远未到日本的房地产泡沫。日本上世纪90年代的时候，房地产涨到了高峰，随后大幅衰退、形成泡沫；而且日元升值，从事出口的企业得不到回报，将精力转移到炒股票上，又导致股市大涨。但如今，中国的人民币没有升值，也不打算升值；中国资本主要流向物质行业，而不是股市。”今年，上海和北京拍卖土地，上海每亩炒到1400万元，北京炒到2000万元／亩。王建从人性的角度诠释了地价、房价上涨的好处：“地价不高，人们就不会珍惜！”
（完）
（责任编辑：王砚峰）
2004年第85期（总第520期） 2004年11月16日（星期二）
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