经济走势跟踪
Macroeconomic trend monitor
中国社会科学院宏观经济运行与政策模拟实验室
中国社会科学院经济研究所决策科学研究中心
中国社会科学院经济所《宏观经济与政策跟踪》课题组
2016年第54期（总第1665期）2016年8月1日（星期一）
[本期要点] 世行建议中国进一步深化医药卫生体制改革 欧盟为何不承认中国市场经济地位？ 美联储年内加息预期提升 全球经济加大对美国的依赖 中国企业债务有望在年内改善 香港房地产市场前景堪忧
经济热点
世行建议中国进一步深化医药卫生体制改革
[摘要：历时两年的医改联合研究提议建立“以人为本”的一体化卫生服务体系，突出中国在基层卫生服务方面的先行实践，改善服务质量，降低服务成本。]
据世行网站消息，2016年7月22日，由“三方五家”，即世界银行、世界卫生组织和中国财政部、国家卫生计生委、人力资源和社会保障部，历时两年题为《深化中国医药卫生体制改革，建设基于价值的优质服务提供体系》的医改联合研究报告发布。报告指出，中国在实现全民健康覆盖方面迅速迈进，医改成就举世瞩目，但还需要采取一系列关键举措和进一步深化医药卫生体制改革，以满足人民不断增长的健康需求，并进一步控制不合理费用的增长。这些措施包括推动体制机制改革创新，实施分级诊疗制度，促进人民群众更多地使用基层卫生服务，减少依赖费用较高的医院服务等。
中国国务院副总理刘延东指出，“三方五家”密切合作，研究扎实深入，所提建议对编制“十三五”医改规划具有积极参考价值，要对此报告成果认真研究吸纳，使之发挥推动医改的积极作用。
这项研究报告指出，过去30多年，中国有6亿多人口摆脱了贫困，同时，在卫生领域的成就斐然。自2009年新一轮医改启动以来，中国对卫生基础设施的投资显著增加，基层医疗服务体系得到强化，在较短时间内基本实现了医疗保险全覆盖，低收入人群因病致贫的主要原因—自付费用在卫生总费用中所占比例下降，基本公共卫生服务均等化持续推进，公立医院改革不断深化，医疗卫生服务的可及性更加均衡，服务公平性和可负担性得到改善，大幅降低了儿童和孕产妇的死亡率以及传染病发病率，显著提高了中国居民的健康水平和预期寿命。
和世界其他许多国家一样，中国医药卫生事业的改革和发展也面临着诸多挑战，人口老龄化趋势加快，癌症、糖尿病、心脏病等慢性病已成为最主要的健康威胁。中国65岁以上的人口有1.4亿，预计到2030年将增加至2.3亿。非传染性疾病已取代传染性疾病成为最严重的健康威胁，在每年1030万死亡病例中的占比超过80%。吸烟、久坐不动等生活方式、饮酒等高风险行为，以及空气污染等环境因素，也使这些问题进一步加剧。同时，随着经济发展水平和收入提高，人民群众对医疗卫生服务的需求数量和质量不断提升等多种因素拉动卫生费用的持续增长。而经济增长的放缓对当前卫生支出水平的持续增长带来较大的挑战。研究结果表明，中国亟需通过改革建立“以人为本”的一体化卫生服务体系来应对新的挑战，中国政府也已充分认识到推进卫生体系实现战略转变的必要性，并已采取了大量切实有效的行动。
报告建议，中国应当坚持医改方向和目标，在前期工作的基础上继续推进改革，进一步从目前以医院为中心、侧重服务数量和药品销售的模式，转向以健康结果为重点、更加注重提升基层卫生服务质量和建立高价值的医疗卫生服务体系。
报告提出的改革建议有助于推动中国进一步采取综合改革措施，大幅降低卫生费用的增长。本项研究进行的测算表明，如果不进一步深化改革，中国的卫生费用预计会从2014年的3.531万亿元[1]增加至2035年的15.805万亿元，分阶段预测的平均年增长率为8.4%；卫生支出占GDP的比重将从2014年的5.6%上升至2035年的9%以上，其中预计60%以上的增量卫生支出来自于住院服务的增长。
“几十年前，中国在卫生领域推行赤脚医生和合作医疗等创新措施，向世界展示提高数亿人的健康水平和大幅延长预期寿命是可能的。”世界银行行长金墉说，“今天，中国可以再次率先推行前沿的基层卫生服务改革，实现患者优先，转变对昂贵的医院服务的依赖。我们相信，这些改革将会改善服务于所有中国居民，约占世界六分之一人口的卫生体系。”
世界卫生组织总干事陈冯富珍博士表示：“现在要以人为本。这就意味着要加强从社区到医院、再到社区的各级卫生服务，建立各级之间的有效联系，从而让人们在全过程的每个环节都能获得所需的服务。还要有更高效的跨部门合作，让人们规避吸烟和不健康饮食等危险行为，并做好健康老龄化的准备。”
报告在20个背景研究、30多个案例分析、对中国21个省开展实地调研以及6次技术讨论会的基础上，提出了务实而具体的改革措施，以建立高价值的一体化医疗卫生服务提供体系和筹资模式。报告提出的卫生服务提供体系八项改革建议，其中包括：
?建立“以人为本的优质的一体化服务”新模式，加强基层卫生服务的核心地位。这一新模式将围绕个人及家庭健康需求组织服务，通过电子工具和数据共享，实现与上级医疗服务和社会服务的一体化整合。
?持续改进医疗服务质量，建立有效协调机制，加强所有利益相关方的沟通合作，发挥行业组织的作用，负责卫生领域系统性质量和绩效的改善，包括公共和民营部门。
?让患者熟悉并了解医疗卫生服务，增加对卫生体系的信任度，鼓励患者积极参与有关其自身健康服务的决策过程。
?改革公立医院，使其更加侧重疑难重症的治疗，将常规性服务转向基层卫生服务机构。
?改变服务提供者的激励机制，以患者健康结果而不是提供治疗的数量或开药量作为支付的基础。
?提高医务人员的地位，尤其是基层卫生服务人员，为他们提供更优厚的薪酬和更大的支持，建设适应新型服务提供体系的卫生人力队伍。
?允许合格的民营医疗机构提供经济有效的卫生服务，与公立机构进行公平竞争，协同发展，并建立适当的市场监管机制。
报告建议中国建立“以人为本”的一体化卫生服务体系作为医改重点。报告指出，中国改革卫生服务模式，为快速老龄化、特别是罹患心脏病及其他慢病的人口提供一体化的基层卫生服务，改革公立医院使其主要侧重于疑难重症，就能以可负担的成本为其国民提供更好的卫生服务。
报告认为，采用“以人为本的一体化医疗服务”使普通患者不用住院治疗，有助于中国到2035年将卫生费用占国内生产总值的比例降低3%，每年可节省大量开支。而如果不进一步深化改革，从2015年至2020年卫生支出就有可能每年增加8.4%，超过GDP年均6.5%的预计增长速度。“几十年前，中国在卫生领域推行赤脚医生和合作医疗等创新措施，向世界展示提高数亿人的健康水平和大幅延长预期寿命是可能的，” 世界银行行长金墉说，“今天，中国可以再次率先推行前沿的基层卫生服务改革，实现患者优先，转变对昂贵的医院服务的依赖。我们相信，这些改革将会改善医药卫生体系，造福占世界人口六分之一的全体中国人民。”
报告为中国正在制定的深化医药卫生体制改革“十三五”规划提供了有价值的参考。报告提出的建议建立在中国在卫生领域取得的显著成就的基础上。在过去20年，中国对卫生基础设施的投资显著增加，到2011年95%以上的人口实现了医疗保险全覆盖。中国大幅降低了儿童和孕产妇死亡率，今天出生的中国婴儿预期寿命比50年前提高30岁以上。但是，由于收入增加和医疗保险基本全覆盖，中国卫生成本持续增长。中国在过去30年帮助6亿人口脱贫和实现两位数经济增长之后，如今面临经济增长放缓和小康社会普遍出现的新挑战。由于人口老龄化趋势加快，癌症和心脏病等非传染性疾病增加，中国面临满足国民医疗卫生需求的新挑战。目前中国65岁以上的人口有1.4亿，预计到2030年将增加至2.3亿。非传染性疾病在每年1030万死亡病例中的占比超过80%。吸烟、久坐不动等生活方式、饮酒等高风险行为，以及空气污染等环境因素，也使这些问题进一步加剧。这些问题对医疗卫生体系形成压力。报告指出，2005年以来，中国的卫生总费用每年以高于GDP五到十个百分点的速度增长，但人民健康水平改善的步伐有所减缓。虽然近年来自付费用大幅下降，但2014年仍占卫生总支出的32%，超过高收入国家21%的平均水平。中国政府充分认识到这些挑战，2004年，李克强总理在与世界银行行长和世界卫生组织总干事的会见中提议开展此项研究。报告提出一系列务实而具体的改革措施，通过改善服务提供和为改善医疗卫生服务创造筹资和制度环境，构建未来的医疗卫生服务体系。
报告建议的核心是采用以人为本的一体化服务模式，这一新模式的基础是加强基层卫生体系，结合更先进的护理方式，特别是针对癌症和糖尿病等慢病患者。这一新模式还包括采用电子手段来确保完善的数据统计和卫生工作者之间的信息共享。报告建议改革公立医院，使其不再成为一站式卫生服务的提供者，而是更加侧重疑难重症的治疗，将常规性服务转向基层卫生服务机构。另一建议说改变服务提供者的激励机制，以患者健康结果而不是提供治疗的数量或开药量作为支付的基础。报告建议提高基层卫生服务人员的地位，为他们提供更优厚的薪酬和更大的支持，建立一支人民信任的高素质的卫生人力队伍。报告也支持允许合格的民营医疗机构与公立机构开展公平竞争，以提供经济有效的服务。报告建议中国以协调审慎的方式实行这些改革建议。报告认为中国需用10年左右的时间全面实施这些改革措施。
（综合消息）
国际经济
欧盟为何不承认中国市场经济地位？
据日经中文网报道，欧盟（EU）执行机构欧盟委员会7月20日确定了不承认中国拥有世界贸易组织（WTO）协定的“市场经济地位”这一基本方针。该委员会认为，如果承认中国“市场经济地位”，有可能难以遏制不当的倾销竞争。不过也对中国显示出一定的顾及，显示出希望避免与经济联系密切的中国形成对立的意向。
中国2001年加入WTO。当时，同意最初15年被视为“非市场经济国家”。这样一来，在来自他国的倾销认定等方面处于不利条件。这一规定条款将于今年的12月11日失效。中国主张这一条款失效后，自动获得市场经济地位，但日美欧一直显示出作出单独判断的态度。
在一部分新兴市场国家等，存在政府向企业生产和出口提供实质补贴的情况，难以弄清合适的产品价格。根据WTO协定，将这样的国家视为“非市场经济国家”，易于采取反倾销措施。具体来说，能够以其他国家的产品价格等作为标准采取对抗措施。
从中国方面来看，存在容易被征收反倾销关税等的不满，强烈要求获得市场经济地位。欧盟表示，中国方面显示出的姿态是，在WTO协定条款失效后，如果无法获得市场经济地位，将以违反WTO协定为由提出索赔。不过，如果根据中国的要求，承认中国市场经济地位，将难以采取反倾销措施，低价的中国产品有可能大量流入欧洲市场。欧盟估算称，区域内因此将最多失去21万个就业岗位。
在7月20日的记者会上，欧盟委员会副主席卡泰宁（Jyrki Katainen）强调称，“（欧盟）或许不承认中国的市场经济地位，但将遵守法律责任”。欧盟委员会即使不承认中国市场经济地位，也打算从根本上改变欧盟的反倾销制度，以免被中国以违反WTO协定为由提出起诉。
具体来说，将修改欧盟法，取消根据是否属于市场经济国家的判断来确定不同的反倾销措施。据称，将以所有WTO成员国为对象，如果存在倾销嫌疑，将考虑依据国际价格实施判定。
欧盟委员会今后将敲定具体举措，秋季向成员国和欧洲议会提交反倾销措施的新制度。不过，新的反倾销措施作为对抗中国等低价产品流入的制度能否发挥作用仍是未知数。
欧盟将不承认中国具有WTO协定的市场经济地位，另一方面，在欧盟法方面，将取消认定“非市场经济国家”，暗示出希望减少与中国摩擦的想法。
随着欧盟首先提出方向性，日美如何展开行动将成为今后的焦点。
另据法国《回声报》报道，欧盟目前似乎准备以一种中间道路为优先选择，即既不维持当前现状也不赋予中国市场经济地位，在为中国地位正常化开辟道路的同时也让欧盟具备牢靠的贸易自卫手段。布鲁塞尔律师奥利维耶?普罗斯特认为，欧盟需要采取有效的反倾销手段自卫。
报道称，在理论层面，布鲁塞尔有三个选择。一是什么都不改变，但这样一来就必然会惹恼北京并招致报复，而且很有可能在世贸组织被提出异议。一名欧盟委员会资深人士总结说：“应该在世贸组织采取反击，指明中国本身的不足。”
相反，第二个选择是接受中国的市场经济地位，作出些许调整。这个办法似乎有两重好处，既可以避免任何争议又能让一个战略伙伴满意。但根据消息，欧盟委员会的风向已经转了。法学家意见的分量不比年初。钢铁危机将中国“倾销”势头之猛暴露于光天化日之下。况且欧盟还面临着合法性危机，英国公投只是其中最引人注目的症状：布鲁塞尔除非是要引发抗议活动并最终脱离欧洲人民，否则就不能向泛滥涌入的中国制造敞开大门。
最后一个选择正是布鲁塞尔的优先选择：确定第三条路。开启中国地位的正常化，同时具备进行贸易自卫的牢靠手段，用欧盟委员会一名消息人士的话讲就是“保留势均力敌的保护水平”。主要涉及的问题就是欧盟的贸易诉讼程序加快以及态度更加强硬。这要看欧盟超越内部分歧、在贸易领域坚决站上同一阵线的能力。在中国多年利用欧盟的“各自为己”来分化欧洲人之后，欧洲人除了采取共同阵线之外别无他法。
（综合消息）
美联储年内加息预期提升
美国联邦储备委员会7月27日发表声明称，维持联邦基金利率不变。由于美联储在声明中提及美国就业增长强劲、威胁经济前景的短期风险减少，美国多家主流媒体认为这意味着加息大门即将打开，最早可能是在9月。
美联储于26日至27日召开货币政策例会。会后声明称，联邦基金利率仍维持0.25%至0.50%区间不变，其货币政策的立场依然保持宽松。
声明称，自6月的美联储会议以来，美国劳动力市场表现强劲，经济活动温和扩张。家庭支出一直增长强劲，但企业固定资产投资依然疲软。通胀率仍低于美联储2%的长期目标，部分反映了此前能源价格和非能源进口价格的下跌。
美联储称将继续密切关注通胀指标以及全球经济和金融市场的发展。与此前不同的是，美联储提到，威胁经济前景的短期风险已经减少。
本次参与投票的10名委员中，有9人投票赞同保持联邦基金利率不变，只有堪萨斯城联邦主席埃斯特?乔治反对，她认为美联储应将利率升至0.5%至0.75%之间。
此前，彭博、路透、《华尔街日报》等多家媒体都预计美联储不会在7月加息，但都希望能从本次声明中找出未来何时加息的蛛丝马迹。《华尔街日报》说，美联储上调了对近期经济表现的评价，并称威胁经济前景的短期风险已减少，这为今年晚些时候加息敞开大门，有可能最早就是在9月。彭博新闻社称，美联储在保持利率不变的同时称美国经济风险已减少、劳动力市场走强，这意味着加息条件越来越有利。 路透社称，美联储的声明为在今年重新收紧货币政策打开大门。文章称，全球经济放缓、金融市场不稳和英国“脱欧”等因素已一再使美联储推迟加息，而近期超过预期的经济数据和金融市场的好转则舒缓了紧张的神经。路透社的一项调查称，美联储极有可能等到12月加息。
从美联储的时间表来看，今年还有三次加息机会，分别在9月、11月和12月，而11月的美联储例会距离美国大选日太近，不太可能出现变化。由于美联储不加息的决定符合市场预期，当天声明公布后美股、债券和汇率市场的变化并不明显。
据《华尔街见闻》报道，高盛认为，美联储会后发布声明提到“经济前景近期的风险已经减少”，这可能体现出近几个月公布的数据好转，金融环境宽松。高盛将声明提到风险减少的措辞视为，向去年年末美联储描述前景的“近乎均衡”用语靠拢，它也是美联储将最早可能加息时点保持在今年9月的有效方法。因此，高盛将9月美联储会议加息的概率由此前的25%调升至30%。高盛仍预计，12月加息概率有40%，这意味着今年年内至少加息一次的概率约有70%。
（综合消息）
全球经济加大对美国的依赖
摩根资产管理的欧洲首席市场策略师佛兰德斯为英国《金融时报》撰文指出，尽管全球经济面临着极大的困难，与英国脱欧公投相比，美国经济状况显然对全球经济影响更大。全球经济仍令人担忧地依赖美国经济增长，以及各国央行的非常措施。
在英国脱欧公投之后的日子里，人们担心，英国的麻烦将毁掉全球复苏。但投资者们认为，对于股市和债市而言，这一冲击实际上是一种双赢。为什么？因为，英国以外地区的经济增长将不会受到太大影响，但为了安全起见，各国央行的货币政策将比假如未发生英国公投的情况更宽松。正因如此，世界各地、甚至英国的股市都在屡创新高，而大多数国家的长期利率也低于6月23日的水平。
去年此时，市场的关注焦点是中国，氛围也迥然不同。你不会忘记，当中国当局出乎意料地宣布人民币对美元贬值时，全球股市纷纷下跌。人们担心，陷入通缩的中国经济将通过货币贬值把价格下降输出至世界其他地区，并进一步拉低新兴市场的增长率。
有趣的是，人民币近来再次不断贬值，在过去3个月里对美元下跌了3%。这一跌幅大于去年夏季，但似乎谁也不在乎这一点。人们可以认为，这是因为今天的世界比一年前更有能力应对中国的通缩。但我担心，这是因为投资者根本没有予以关注。
没错，此次人民币贬值让人感觉或多或少更受控制。去年夏季中国吓到投资者的是混乱感——有关人民币的混乱信息和支撑国内股市的慌乱之举，都透露出一丝恐慌。如果当局不能实现人民币汇率的平稳过渡，那么他们将如何实现宏观经济的顺利转型？
这次给人的感觉不一样，因为相关负责部门有所计划，并且如今人民币应该不是与美元挂钩，而是与中国外汇交易中心（CFETS）的一篮子货币挂钩。但任何一直密切关注人民币汇率的人士都应已注意到，唯有允许人民币贬值时，中国当局才会遵循这套新制度。当今年头几个月CFETS一篮子货币对美元升值时，人民币并未随之升值。最终结果是，人民币贸易加权汇率较年初下跌了近6%。
在表面上看，中国经济确实不像一年前那么令人担忧了。不过，当局正在使用过去惯用的工具——公共投资和补贴信贷——去支撑增长。过去3个月里，国企的固定资产投资同比增加逾20%。
全景：与一年前相比，中国或许更稳定，但距离解决结构与金融失衡并未更近一步，并且仍在通过货币贬值向世界其他地区输出通缩。6月，美国从中国进口商品价格下降了3%，为2013年以来最大月度跌幅。
美国很可能对这种输入的通缩不予理睬，因为随着国内消费驱动的复苏继续，国内价格——以及最终的工资——都在上升。然而，全球来看，局面就没有这么乐观了。上周发布的国际货币基金组织（IMF）预测显示，2016年发达国家消费价格涨幅仅为0.7%。到2017年，发达世界中唯有美英两国央行有望实现或超过2%的通胀率目标。
IMF的这些新预测是有帮助的，原因不在于其可能是正确的，而在于其让我们从日常新闻中抽身出来，看看全球增长预期是如何随着时间推移而变化的。新的2016年全球增长预测为3.1%，仅仅略低于4月的预测值。这被视为英国脱欧的负面影响可能集中于英国一国的更多证据。但一年前，IMF预计今年全球增长率可达3.8%，发达经济体增长率可达2.4%。而现在发达经济体增长率最乐观的估计只有1.8%，不但2016年，而且2017年也是如此。世界贸易增长预期也被再次大幅调低。世界贸易占全球GDP的比例已连续六年与上一年持平或者下降。
以上所有并非暗示全球复苏将陷入停顿，但确实提醒我们，目前世界对美国和美国央行的期待非常之大。尽管全球经济面临极大困难，美元又出现毫无益处的升值，美国仍实现了相当不错的复苏。投资者开始押注这一趋势可能持续下去，尽管政党的全国代表大会上传出了异常的刺耳之声。我们都应当希望他们是对的。世界没有B计划。
（FT中文网，2016.7.28）
中国经济
中国企业债务有望在年内改善
日本经济新闻日前获悉，美国花旗集团等欧美金融机构预测称，中国的企业债务最早将在2016年内得到压缩。预计2016年中国的企业融资增速将放缓，企业债务的增加也将在年内迎来顶峰。中国的企业债务被认为已相当于国内生产总值（GDP）的约178%，这一情况在今后有望得到缓解。
近日，花旗集团香港法人首席中国策略分析师Jason Sun在投资者说明会上指出，企业债务不断缩小的趋势已经出现。Jason Sun同时表示，今后中国企业的债扩大或将进一步得到抑制。
作为债务规模转为减少的原因，Jason Sun列举了3个因素，首先是中国各商业银行对企业新增融资在1-5月增加4%，但增速低于约7%的名义GDP增长率。其次是制造业部门的有息负债增长率降低至1位数。第三为非金融部门上市企业的有息负债增长率降至4-5%这一近10年来的最低水平。
另一方面，西班牙对外银行（BBVA）分析称，中国的企业部门之所以开始去杠杆，是因为固定资产投资增速出现下降。中国国家统计局数据显示，自2016年初起，5个月的固定资产投资增速仅同比增长9.5%。民营企业的增速已降至创历史新低的3.9%。而2015全年的民间固定资产投资一直保持了10%的增速。
西班牙对外银行驻亚洲首席经济学分析师夏乐称，在煤炭产业、钢铁、水泥、铁路和造船等过剩产能严重的行业，民间投资减速尤为明显。在这些行业，投资增速自2015年以后就陷入负增长。
但花旗集团的Jason Sun又指出，在中国企业债务减少的同时，产能下降有可能持续产生不良债权。花旗银行对中国银行部门的投资评价维持在“减持”（Underweight），在3个等级中处于最低。Jason Sun认为，银行部门的收益在2016年将减少5%。
另一方面，西班牙对外银行的夏乐表示，投资减少有可能通过就业减少，为经济增长带来进一步负面影响。他同时指出，债务压缩如果不能有序进行，经济硬着陆风险将提高。
（日经中文网，2016.7.21）
香港房地产市场前景堪忧
据英国《金融时报》报道，过去十年香港楼价大涨，但在去年9月见顶。投资者表示，随着中国经济增长放慢，香港楼市正在进入调整阶段。
“多年以来，我们看到中国增长势如破竹，而美国增长率却在下降，”保险商耆卫（Old Mutual）旗下资产管理公司Old Mutual Global Investors的亚洲股票业务主管乔希?克拉布（Josh Crabb）说，“但是，交易量下降得相当厉害，所以我们并不真的确定当前价格到底如何。看起来，香港市场的基本面展望非常严峻。”
政府部门的数据显示，无论在销售额和销售量上看，今年上半年香港房地产销售较去年同期下降了近40%。香港差饷物业估价署（Rating and Valuation Department）本月发布的一项指数表明，商业地产受到的冲击尤为严重，今年5月价格较去年同期下降了5.7%。
自从18个月前在亚洲设立业务以来，克拉布一直没有涉足香港房地产市场，因为他表示，价格太高了，可担负性太差。
富达国际（Fidelity International）旗下全球地产基金的投资组合经理德克?菲利帕（Dirk Philippa）也削减了在香港的投资，把配置比重从两年前相对基准超配6%至8%调整至超配1%。“在香港地区，房地产的基本面明显放慢下来，”他说，“我减持了一点儿，然后很快发生了全面调整，所以我等到反弹后，卖出了一部分。”
香港房地产价格过去十年大幅上涨，但在去年9月见顶，那时中国经济引发的紧张占据了主导。
房地产经纪公司莱坊（Knight Frank）的数据显示，今年第一季度，香港豪宅租金同比下跌5.2%，跌幅超过内罗毕以外的任何其他城市。就在去年9月价格下跌之后，运动品牌阿迪达斯（Adidas）在香港租入了一间1.3万平方英尺的店铺，租金相比上一个租户、配饰品牌蔻驰（Coach）低了22%。
经济学家表示，香港住宅市场和商业地产市场都将受到一些相同因素的损害：中国增长放缓、人民币贬值、中国内地反腐以及美国低利率环境将走向终结的预期。然而，住宅市场的发展还受到一个额外因素的阻碍，即2012年政府为减少香港房地产市场上的投机活动而出台的“降温”措施。
“‘降温’措施（是）影响香港（住宅）地产市场的最重要问题，”莱坊估价主管林浩文（Thomas Lam）说，“这正是过去两三年里所有大型机构的方案都在关注写字楼市场的原因。”林浩文预测称，市场的任何复苏都将倚赖来自资金充沛的内地公司的需求，同时外国投资者将仅限于投资于房地产投资信托或者涉及地产开发商的股票，而不会真的买入房产。
在这个被大型地产开发商主宰的市场，结构性挑战通常成为抑制欧美大型资产管理公司的因素。执掌M&G旗下亚洲地产基金（一种开放式投资工具）的厄尔?斯普拉特（Erle Spratt）说，直接投资房产存在风险，因为这样的资产很难物色和定价。“这是一个像我们这样的投资者很难买到房产的市场，因为开发商持有大量房产，他们通常不卖，”他说。
但是，房地产经纪公司世邦魏理仕（CBRE）香港机构投资团队主管约翰?戴维斯（John Davies）说，价格下降应会让香港房地产市场变得更加可靠。“这个市场正在显示出机构投资者更了解的成熟市场的特征，”他说。
持有40亿美元亚洲相关资产的美国投资机构Cohen & Steers的基金经理梁纬濂（William Leung）认同这一点。他主张，随着价格下跌，投机性投资将被驱逐出市场。他补充称，行业中另类投资热度上升的趋势应当意味着，即便基础资产的价值上涨得更慢，房地产投资信托的价格也会上升。“我们认为，这次调整的幅度将不会太大，”他说。
就目前而言，虽然偶尔出现一些高价交易（比如大新金融中心、以21亿港元售出的太平山顶豪宅），但整个行业弥漫着广泛的悲观情绪。世邦魏理仕数据显示，今年第一季度房地产业最活跃的部分是写字楼，但交易总量也不过8笔。
（FT中文网，2016.7.28）
（编译、整理：李彦松；责任编辑：王砚峰）
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